O Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado sobre o valor
efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado
como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU). A decisão é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que
proveu recurso do município de São Paulo.
A Turma
reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia acolhido
pedido de uma contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse
exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à realidade do
mercado.
O TJSP
levou em conta que tanto o artigo 33 do Código Tributário Nacional (CTN), que
trata do IPTU, como o artigo 38 do mesmo código, que cuida dos impostos sobre
transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o valor venal como base de cálculo.
“Não podem coexistir dois valores venais - um para o IPTU e outro para o ITBI”,
afirmou o tribunal estadual.
Em
recurso ao STJ, o município sustentou que a decisão estadual violou o artigo 38
do CTN, pois o valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale ao de venda do
imóvel em condições normais do mercado.
Distorção
“É
amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do imóvel”, afirmou
o relator do recurso, ministro Herman Benjamin, ao votar pela reforma da
decisão do TJSP, no que foi acompanhado pela Segunda Turma. De acordo com o
ministro, se existe distorção nesse valor, ela ocorre em relação ao IPTU e não
ao ITBI.
“Isso
porque os municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício e, para
viabilizar a cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas que abarcam os
milhares e, no caso de São Paulo, milhões de imóveis tributados anualmente”,
explicou.
“Seria
absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse individualmente cada um
dos milhões de imóveis urbanos existentes em seu território para lançar
anualmente o IPTU de ofício, daí a adoção das plantas genéricas”, completou.
Segundo
ele, as plantas genéricas de valores - baseadas em preços médios do metro
quadrado por região e padrão de construção - costumam ficar abaixo do valor de
mercado, seja por causa da sistemática de sua elaboração, seja porque não são
refeitas todo ano.
Como a
jurisprudência exige aprovação de lei para o reajuste real das plantas
genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser feito por meio de projetos
complexos, de longa tramitação e muita discussão política, “que inviabilizam,
nas grandes cidades, o reajuste anual, de modo que a defasagem em relação à
real avaliação dos imóveis urbanos acaba aumentando a cada ano que passa”.
Valor
real
Quanto ao
ITBI, Herman Benjamin disse que a base de cálculo é muito mais próxima da
realidade. “Em vez de milhões de lançamentos de ofício anuais, caso do IPTU
paulistano, há apenas milhares de operações claramente individualizadas, com a
declaração do real valor de venda do imóvel pelos próprios particulares que
transmitem os bens”, afirmou.
O relator
observou ainda que, no ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do
imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado
como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado.
“Não é
por outra razão que a jurisprudência do STJ é pacífica ao admitir que, na
hipótese de hasta pública, o preço de arrematação (e não o da avaliação)
reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser adotado como base de
cálculo do ITBI”, acrescentou o ministro.
Ele
destacou que o mesmo raciocínio se aplica à transmissão por compra e venda
entre particulares, como no caso em julgamento: “De fato, o valor real da
operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de valores.”
Não se
confunde
Em
relação à divergência entre a base de cálculo do IPTU e a do ITBI, o relator
frisou que a distorção estará, em regra, no valor referente ao imposto sobre a
propriedade, diferentemente do que decidiu o TJSP. “Nesse contexto, erra o
Tribunal de Justiça ao afastar o cálculo da prefeitura pela simples razão de
haver diferença quanto à base de cálculo do imposto sobre a propriedade”,
disse.
Segundo
Herman Benjamin, no caso do IPTU, lançado de ofício pelo fisco, se o
contribuinte não concorda com o valor venal atribuído pelo município, pode
discuti-lo administrativamente ou judicialmente, buscando comprovar que o valor
de mercado (valor venal) é inferior ao lançado.
Por outro
lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não merece
fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular
procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do CTN.
“Isso
demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde,
necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores, no caso do
IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere ao ITBI. Nas duas
hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte ou fisco) questionar a
avaliação realizada e demonstrar que o valor de mercado é diferente”,
acrescentou o ministro.
Assim,
seria perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante apresentado pelo
município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do
imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. Porém, isso não ocorreu nos autos.
Processo
relacionado: REsp 1199964
Fonte:
Superior Tribunal de Justiça
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